Продажбата на един имот често не е крайна цел, а част от по-голям план. Семейството може да търси по-голямо жилище, собственикът да иска да смени района, да се премести в друг град или просто да замени настоящия имот с такъв, който по-добре отговаря на новите му нужди.
В този случай задачата е по-сложна от стандартната продажба. Необходимо е да се координират две отделни сделки – продажбата на настоящия имот и покупката на следващия.
Тук добрата организация има голямо значение. Ако новото търсене започне прекалено рано, може да се хареса жилище, преди да е ясно с какъв бюджет разполагате. Ако започне прекалено късно, може да се появи период, в който старият имот вече е продаден, а новият още не е намерен.
Затова най-разумният подход е двете сделки да бъдат планирани като части от един общ процес.
Започнете с причината за следващата покупка
Преди да разглеждате обяви, определете какво реално искате да промените.
Ако сегашното жилище вече не отговаря на нуждите ви, причината може да бъде по-голяма площ, допълнителна стая, различна локация, по-удобен етаж или по-добра връзка с работа и училище.
Тази стъпка изглежда очевидна, но често се пропуска.
Когато човек започне директно от имотните портали, лесно се увлича по предложения, които изглеждат привлекателни, но не решават основния проблем.
Полезно е предварително да разделите изискванията си на три групи:
- характеристики, без които не бихте купили;
- характеристики, по които можете да направите компромис;
- предимства, които са желателни, но не са задължителни.
Това ще направи следващото търсене много по-фокусирано.
Не приемайте обявената цена на стария имот за бъдещ бюджет
Една от най-честите грешки е собственикът да види сходни оферти в интернет и веднага да приеме, че разполага със същата сума за следващата покупка.
Обявената цена обаче не е равна на окончателно получената сума.
При продажбата могат да има преговори, различни срокове и разходи, които влияят върху това колко средства реално ще останат на разположение.
Затова бюджетът за следващия имот трябва да бъде изчислен след реалистична оценка на настоящото жилище.
Ако все още не сте определили позиционирането му, полезна отправна точка е материалът за определяне на цената на жилище при продажба.
Изчислете какъв капитал реално ще остане след продажбата
Продажната цена е само началната цифра.
Ако върху имота има остатък по ипотечен кредит, той трябва да бъде включен в сметката. Същото важи за всички други разходи, свързани с приключването на продажбата и подготовката за следващата покупка.
Може да мислите за бюджета по следния начин:
реално налични средства = нетна сума от продажбата + собствени спестявания + допълнително финансиране
Едва след тази сметка има смисъл да определите реален ценови диапазон за новия имот.
Това помага да избегнете две крайности – да търсите жилища, които ще натоварят бюджета прекалено много, или да ограничите избора си повече, отколкото е необходимо.
Оставете резерв и след покупката
Ако след продажбата получите значителна сума, е изкушаващо почти цялата да бъде вложена в следващото жилище.
Това обаче невинаги е най-практичният вариант.
Новият имот може да изисква:
- освежаване или ремонт;
- ново обзавеждане;
- техника;
- преместване;
- допълнителни административни разходи;
- временни разходи между двете жилища.
Освен това е разумно да остане финансов резерв и след приключване на сделката.
Не е необходимо всяко свободно евро от продажбата да бъде включено в цената на следващия имот.
Решете предварително дали ще използвате нов кредит
Продажбата на настоящото жилище може да осигури голяма част от сумата за следващата покупка, но невинаги целият необходим бюджет.
Ако планирате по-скъп имот, разликата може да бъде покрита чрез ипотечно финансиране.
Добре е това да бъде уточнено преди сериозното търсене.
Причината е проста – ако не знаете приблизително каква сума можете да финансирате и каква месечна вноска е приемлива за вас, няма как да определите правилно ценовия диапазон.
За настоящия план е важно едно: финансирането трябва да бъде част от бюджета още преди да започнете да договаряте нов имот.
Кога да започнете търсенето на следващия имот
Не е необходимо да чакате старата сделка да приключи напълно, за да видите какво се предлага на пазара.
Дори напротив.
Предварителното наблюдение може да ви помогне да разберете:
- какви имоти се предлагат в желания район;
- какви са реалистичните ценови нива;
- колко често се появяват подходящи предложения;
- какво можете да получите срещу планирания бюджет.
Разликата е между проучване и поемане на ангажимент.
Можете да следите пазара още докато продавате настоящото жилище. По-сериозните преговори за покупка обаче е добре да започнат, когато вече имате достатъчно яснота за продажбата и финансите.
Не планирайте двете сделки все едно ще се случат в един и същи ден
На теория звучи удобно старият имот да бъде продаден сутринта, а новият да бъде купен следобед.
На практика подобно перфектно съвпадение невинаги е възможно или необходимо.
По-добре е да има известен времеви буфер.
При двете сделки могат да участват различни купувачи, продавачи, банки и други страни. Всеки от тях има собствен график и изисквания.
Затова предварително трябва да се помисли:
- кога ще получите средствата от продажбата;
- кога трябва да платите за новия имот;
- кога предавате старото жилище;
- кога получавате достъп до новото;
- има ли нужда от междинно настаняване.
Този график често е също толкова важен, колкото самата цена.
Договорете разумен срок за предаване на старото жилище
Продажбата не означава непременно, че трябва да освободите имота в момента на подписване на окончателната сделка.
Срокът за предаване на владението може да бъде част от договорените условия между страните.
Това може да даде необходимото време за организация на следващата покупка и преместването.
Важно е подобна договорка да бъде ясна предварително, а не да се решава в последния момент.
От гледна точка на продавача малко повече време може значително да улесни прехода към новия дом. От гледна точка на купувача условията също трябва да са приемливи.
Затова срокът трябва да бъде реалистичен и договорен от двете страни.
Разглеждайте не само цената, а общата сметка за новото жилище
След продажбата често възниква усещането, че разполагате с ясно определена сума и трябва просто да намерите имот в този ценови диапазон.
Но две жилища с еднаква покупна цена могат да изискват съвсем различни допълнителни разходи.
Например единият апартамент може да е готов за нанасяне, а другият да изисква основен ремонт.
При сравнение включвайте:
- цената на имота;
- необходимия ремонт;
- обзавеждането;
- евентуални подобрения;
- паркомясто или гараж, ако са отделни;
- разходите около самата покупка.
Това дава много по-реалистична представа за крайния бюджет.
Не купувайте само защото трябва бързо да се преместите
Това е един от най-важните моменти в целия процес.
След като старото жилище е продадено, може да се появи психологически натиск следващото да бъде намерено веднага.
Тогава изборът лесно се превръща от „това е правилният имот“ в „трябва да купим нещо“.
По-добре е още в началото да имате резервен сценарий.
Ако подходящо жилище не бъде намерено навреме, временният наем за определен период може да бъде по-практично решение от прибързана покупка, която не отговаря на основните ви критерии.
Така запазвате свободата да изчакате подходящото предложение.
Сравнявайте новия имот с бъдещите си нужди, не със стария
Често човек несъзнателно използва настоящото жилище като единствена отправна точка.
„Искаме една стая повече“ или „искаме по-голяма тераса“ е добро начало, но не е достатъчно.
Следващата покупка трябва да се оценява според начина, по който ще използвате имота през следващите години.
Помислете например за:
- промени в размера на семейството;
- работа от дома;
- нужда от паркиране;
- достъп до училище или детска градина;
- транспорт;
- асансьор и етаж;
- разходи за поддръжка;
- необходимост от складово пространство.
Така новото жилище няма просто да бъде „по-добро от старото“, а по-подходящо за следващия етап от живота ви.
Не пренасяйте автоматично очакванията от продажната към покупната страна
Когато сте продали имота си успешно, лесно може да останете с усещането, че пазарът трябва да работи по същия начин и когато купувате.
Но позициите са различни.
Като продавач търсите най-подходящия купувач за един конкретен имот. Като купувач сравнявате множество различни предложения и се конкурирате с други хора за по-привлекателните от тях.
Затова добрата стратегия при следващата покупка включва готовност за реакция, но не и прибързаност.
Когато се появи подходящо предложение, трябва вече да знаете:
- максималния си бюджет;
- как ще финансирате покупката;
- кои условия са задължителни;
- по кои характеристики можете да направите компромис;
- какви срокове можете да приемете.
Това ви позволява да водите много по-ясни разговори с продавача.
Проверете новия имот независимо от успешната продажба
Получаването на средствата от старото жилище не трябва да променя начина, по който оценявате следващата покупка.
Новият имот трябва да бъде разгледан като отделна сделка.
Документацията, собствеността и условията трябва да бъдат проверени по нормалния ред.
В контекста на преместването основният принцип е да не позволявате сроковете по първата сделка да ви принудят да пренебрегнете подготовката по втората.
Полезен план в пет стъпки
Когато продажбата и следващата покупка са част от един процес, организацията може да бъде сведена до пет основни стъпки:
- определете реалистична стойност и срок за продажбата на сегашния имот;
- изчислете нетните средства, с които ще разполагате;
- уточнете дали ще използвате допълнително финансиране;
- започнете предварително наблюдение на пазара за новото жилище;
- синхронизирайте сроковете за плащане, предаване и преместване.
Това не премахва всички променливи, но значително намалява вероятността да взимате решения под напрежение.
Кога професионалната координация е особено полезна
Когато човек едновременно продава и купува имот, броят на задачите естествено се увеличава.
Трябва да се следят огледи по продажбата, предложения от купувачи, нови оферти за покупка, срокове, договори, евентуално банково финансиране и организация на самото преместване.
Затова именно при подобна последователност от сделки професионалната координация може да бъде особено полезна.
При сравнение между самостоятелен процес и работа с посредник можете да използвате материала самостоятелна продажба или брокер, в който са разгледани различните отговорности и ангажименти.
Целта не е просто двете сделки да бъдат приключени, а условията им да бъдат съгласувани така, че преходът между жилищата да бъде възможно най-предвидим.
Следващата покупка започва още преди края на продажбата
Най-добрият момент да мислите за следващото жилище не е след като предадете ключовете от старото.
Планирането може да започне още при подготовката за продажба.
Когато знаете приблизително каква сума ще получите, какво търсите и какви срокове са реалистични, следващата покупка става много по-структурирана.
Това не означава да поемате ангажименти прибързано.
Означава да бъдете подготвени.
Добрата последователност е първо да определите целта, после бюджета, след това времевата рамка и едва тогава да преминете към конкретните предложения.
Така продажбата на стария имот не остава изолирана сделка, а се превръща в добре планирана стъпка към следващия дом.
