Имотната обява изглежда проста: няколко снимки, квадратура, цена и няколко изречения описание. Само че в тези изречения често е скрито много повече, отколкото изглежда на пръв поглед. Не защото някой непременно иска да излъже, а защото пазарът си е изградил собствен език – смесица от маркетинг, навици и заобикаляне на неудобни теми.
Ако четете обявите буквално, рискувате да си създадете грешни очаквания. Ако обаче се научите да „превеждате“ този език, ще започнете да виждате реалния имот, а не неговата рекламна версия.
Точно това прави разликата между:
- „Харесахме го на снимки“
и
- „Знаехме какво да очакваме и не бяхме изненадани“
По-долу са 12 кодови думи и изрази, които срещаме постоянно в обяви – и какво обикновено означават в практиката.
1) „С голям потенциал“
На пръв поглед това звучи обещаващо. На практика обаче почти винаги означава едно от следните:
- имотът е за основен ремонт
- разпределението не е оптимално
- има проблем, който „може да се оправи“, но не е оправен
- цената не отговаря напълно на състоянието
Как да го четете:
„Тук има какво да се направи, но още не е направено.“
Практическа реалност:
Потенциалът струва пари. Ако не сте готови за ремонт, време и допълнителен бюджет, този „потенциал“ бързо се превръща в тежест.
2) „Нуждае се от освежаване“
Това е една от най-често използваните фрази и една от най-неточните.
„Освежаване“ може да означава:
- боядисване и смяна на подови настилки
но може да означава и:
- смяна на инсталации
- проблеми с влага
- остаряло разпределение
- баня от преди 30 години
Как да го четете:
„Има видими и невидими неща, които не са пипани отдавна.“
Тук е важно не какво пише, а какво не пише – например нищо за състоянието на ВиК или ел. инсталацията.
3) „Напълно обзаведен“
Тази фраза създава усещане за готов дом. В действителност тя не казва нищо за:
- качеството на мебелите
- годината им
- функционалността
- дали са поддържани или износени
Понякога „напълно обзаведен“ означава: има легло, маса и гардероб, които вече не вършат работа.
Как да го четете:
„Има мебели, но не знаеш дали ще искаш да живееш с тях.“
При огледа винаги гледайте не дали има обзавеждане, а дали бихте го използвали.
4) „Луксозен“
Това е може би най-злоупотребяваната дума в имотните обяви.
В практиката „луксозен“ често означава:
- лъскави плочки
- LED осветление
- тъмен ламинат
- нова боя
Но луксът в имота не е въпрос на блясък, а на:
- качество на изпълнение
- логика на разпределението
- детайли, които не се виждат веднага
Как да го четете:
„Изглежда добре на снимки, но трябва да се види на живо.“
5) „Тихо и спокойно място“
Това е субективно твърдение, което почти никога не се уточнява.
„Тихо“ може да означава:
- тихо през деня
- тихо, защото прозорците са затворени
- тихо, защото съседите са били на работа по време на огледа
Но може да се окаже:
- шумно вечер
- шумно през уикенда
- проблемно заради заведение, училище или натоварен трафик
Как да го четете:
„Няма гаранция за реалния шум.“
Истинската тишина се проверява с час, ден и отворен прозорец.
6) „Отлична локация“
Това изречение почти никога не обяснява защо локацията е отлична.
За един човек „отлично“ значи:
- близо до работа
За друг:
- близо до училище
За трети:
- близо до център
А за четвърти може да значи:
- много трафик
- липса на паркиране
- шум и движение
Как да го четете:
„Локацията има плюсове, но и минуси, които не са описани.“
7) „Подходящ за инвестиция“
Тази фраза звучи разумно, но често е използвана твърде общо.
Имот, подходящ за инвестиция, трябва да отговаря на конкретни критерии:
- търсене под наем
- адекватна цена спрямо доходността
- ниски текущи разходи
- лесна препродажба
Много обяви използват тази фраза просто защото имотът е малък или в „популярен“ район.
Как да го четете:
„Някой смята, че може да се отдава, но това не е сметнато.“
8) „С реална квадратура“
Това обикновено означава, че има спор или съмнение.
Ако квадратурата беше напълно ясна и безусловна, нямаше нужда да се уточнява.
Често зад това стои:
- разлика между документална и използваема площ
- включени или изключени общи части
- нестандартно разпределение
Как да го четете:
„Има детайл около площта, който трябва да се изясни.“
9) „Без забележки“
В имот почти никога няма „без забележки“.
Тази фраза най-често означава:
- продавачът не вижда проблеми
- проблемите не са очевидни
- не са проверявани в дълбочина
Как да го четете:
„Нищо фрапиращо, но това не значи, че няма какво да се види.“
10) „Готов за нанасяне“
Готов за кого?
За едно семейство – да.
За друго – не.
Тази фраза не отчита:
- различните стандарти
- нуждите на различни хора
- дългосрочния комфорт
Как да го четете:
„Може да се живее веднага, но не непременно както вие си представяте.“
11) „Редовни документи“
Това е важно уточнение, но твърде общо.
„Редовни“ може да означава:
- има нотариален акт
- няма очевидни тежести
Но не казва:
- има ли съсобственици
- има ли ипотека
- има ли незаконни преустройства
Как да го четете:
„Документите съществуват, но не са разгледани в детайл.“
12) „Цена по договаряне“
Тази фраза често се тълкува погрешно.
Понякога означава:
- продавачът е гъвкав
Но понякога означава:
- цената не е добре позиционирана
- има слаб интерес
- продавачът тества пазара
Как да го четете:
„Има място за разговор, но не непременно за голямо намаление.“
История от практиката: „На снимки беше луксозен“
Преди време млад мъж търсеше апартамент „готов за нанасяне“. Попадна на обява с описание: „луксозен, напълно обзаведен, без забележки“. Снимките бяха впечатляващи.
На огледа всичко изглеждаше ново – докато не се обърна внимание на детайлите: евтина дограма, некачествен монтаж, скрити кабели, баня с проблемен наклон. „Луксът“ беше визуален.
След кратък разговор човекът каза:
„Ако бях дошъл сам, щях да го купя. Просто защото изглеждаше добре.“
Точно в такива моменти разчитането на обявата и опитът на място променят решението.
Как да четете обявите по-зряло
Вместо да търсите „перфектната обява“, опитайте следния подход:
- четете описанието като намек, не като факт
- обръщайте внимание на това, което липсва
- задавайте си въпроса: защо е написано така, а не по друг начин
- сравнявайте няколко обяви със сходни параметри
С времето започвате да виждате шаблоните. А когато ги виждате, не се подвеждате.
Нещо важно за финал
Имотната обява не е договор и не е гаранция. Тя е покана за разговор. Истинската информация излиза в огледа, в документите и в правилните въпроси.
В такива ситуации опитът не е въпрос на теория, а на натрупани случаи. И точно там разговорът с човек, който е минал през стотици подобни обяви, прави разликата между добра сделка и скъп компромис.
