Нотариалната сделка е моментът, към който води целият процес по покупка или продажба на недвижим имот. До този етап обикновено вече са проведени огледи, постигнато е съгласие за цената, уточнени са основните условия и в много случаи е подписан предварителен договор. Това обаче не означава, че работата на брокера е приключила.
Напротив – периодът непосредствено преди нотариалното изповядване изисква добра организация и ясна комуникация между продавач, купувач, нотариус, банка и други участници според конкретната сделка.
Брокерът не замества нотариуса или адвоката и не изпълнява техните професионални функции. Неговата роля е преди всичко организационна и посредническа – да помогне договореното между страните да бъде координирано правилно и всички участници да знаят какво предстои.
При добре организирана сделка клиентът не трябва да се пита в последния момент къде трябва да отиде, какво трябва да носи, как ще бъде извършено плащането или кой трябва да предостави определена информация.
Работата на брокера започва преди деня при нотариуса
Една от най-честите грешки е нотариалната сделка да се възприема като отделно събитие, което започва в часа на срещата при нотариуса.
На практика подготовката започва значително по-рано.
След като купувачът и продавачът са постигнали съгласие по основните параметри, трябва да се координират конкретни действия – необходимите документи, срокове, начинът на плащане, евентуалното участие на банка и самата дата за нотариалното изповядване.
Точно тук брокерът може да има важна практическа роля.
Той следи комуникацията между страните и помага договорените условия да бъдат предадени правилно на участниците в процеса.
Обикновено това означава да бъдат уточнени:
- избраният нотариус и възможната дата за сделката;
- участниците, които трябва да присъстват;
- начинът и моментът на плащане;
- необходимата информация за подготовката на нотариалния акт;
- има ли банково финансиране;
- кога трябва да бъдат предоставени конкретни документи;
- как ще се процедира с предаването на владението и ключовете.
Когато тази организация започне навреме, вероятността важен въпрос да бъде оставен за последния момент е значително по-малка.
Брокерът координира продавача и купувача
До нотариалната сделка двете страни имат обща цел – прехвърлянето на имота да бъде извършено според договореното. В същото време интересите им не са напълно еднакви.
Продавачът иска да получи договорената цена и да приключи задълженията си по сделката. Купувачът иска да придобие имота при условията, които е приел, и да има яснота кога ще получи владението.
Брокерът помага информацията между двете страни да преминава организирано.
Например, ако купувачът използва ипотечен кредит, продавачът трябва да бъде информиран как това влияе върху организацията на плащането. Ако собственикът трябва да освободи жилището на определена дата, това също трябва да бъде предварително съгласувано.
Целта е важните условия да не бъдат обсъждани за първи път непосредствено преди подписването.
Каква е ролята на нотариуса и къде приключва ролята на брокера
Важно е клиентът да разбира разликата между брокер и нотариус.
Брокерът организира и координира процеса, но нотариусът има отделни законово определени функции при нотариалното производство.
При сделките с недвижими имоти нотариалният акт е документът, чрез който се оформя прехвърлянето на собствеността в предвидената от закона форма, а подлежащите на вписване актове се вписват чрез съответната Служба по вписванията.
Това означава, че брокерът не трябва да представя собствената си роля като заместител на нотариалната или правната проверка.
Професионалният подход е обратният – всеки участник да изпълнява своята функция.
Брокерът може да съдейства за координацията, адвокатът може да предостави правна консултация и защита според конкретния случай, а нотариусът изпълнява функциите, които законът му възлага при нотариалното производство.
Тази яснота е особено важна при по-сложни сделки.
Съдействие при организацията на документите
До нотариалното изповядване трябва да бъде подготвен необходимият комплект документи за конкретния случай.
Техният точен състав зависи от имота, страните и особеностите на сделката, затова не е професионално да се приема, че всяка продажба изисква абсолютно еднакъв набор.
Брокерът може да помогне организационно, като напомни на клиента какво е поискано за конкретната сделка и проследи дали съответните документи са предоставени навреме.
Това е различно от извършването на самостоятелна правна проверка.
При определени проверки, свързани с вписванията върху недвижим имот, Агенцията по вписванията предоставя удостоверения, които могат да съдържат информация за вписвания, отбелязвания и заличавания за конкретния имот.
Тези процедури показват защо подготовката на сделка не трябва да се свежда до събирането на няколко документа в деня преди подписването.
Брокерът следи за съответствие с договореното
Между първия разговор и нотариалната сделка могат да минат седмици, а понякога и повече.
През това време са обсъждани множество детайли – цена, срокове, обзавеждане, начин на плащане, дата на предаване и други условия.
Една от полезните функции на брокера е да следи практическата организация да съответства на постигнатите договорки.
Например трябва да е ясно:
- каква е окончателната продажна цена;
- каква част вече е платена, ако има такава;
- каква сума остава за плащане;
- как ще бъде извършено плащането;
- какво имущество остава в жилището, когато това е договорено;
- кога се предават ключовете;
- има ли допълнително договорен срок за освобождаване.
При възникване на разминаване то трябва да бъде изяснено преди нотариалното изповядване, а не когато страните вече са пред нотариуса.
Какво се случва при покупка с ипотечен кредит
Когато купувачът използва банково финансиране, в процеса се включва още една страна – кредитиращата банка.
Това увеличава необходимостта от добра координация.
Банката има свои вътрешни процедури, изисквания и срокове, които трябва да бъдат съобразени с останалите действия по сделката.
Брокерът може да подпомага комуникацията, като следи продавачът и купувачът да знаят какво предстои и кога се очаква определено действие.
Той обаче не определя банковите условия и не може да гарантира решение, което зависи от кредитната институция.
При такава сделка особено важно е предварително да се уточнят:
- каква част от цената се покрива със собствени средства;
- каква част се финансира от банката;
- кога и при какви условия се извършват плащанията;
- какви действия трябва да бъдат извършени от страните;
- как участието на банката влияе върху времевата организация.
Колкото по-рано тези въпроси са изяснени, толкова по-малък е рискът от напрежение непосредствено преди нотариалното изповядване.
Координацията на плащането е критичен момент
Плащането на продажната цена е сред най-важните практически елементи на сделката.
Брокерът не трябва самостоятелно да определя платежна схема вместо страните или техните правни и финансови консултанти. Неговата задача е да помогне предварително договореният механизъм да бъде разбран от всички участници.
Купувачът трябва да знае точната сума и начина на плащане, а продавачът – кога и по какъв начин ще получи средствата.
Когато има няколко плащания или участие на банка, организацията става още по-важна.
Не трябва да остават неясни въпроси като:
- по коя банкова сметка се извършва преводът;
- кой е титулярът на сметката;
- кога трябва да бъде нареден преводът;
- има ли различни източници на финансиране;
- как се доказва извършеното плащане според договорената процедура.
Сумите при имотните сделки са значителни, затова данните за плащане трябва да бъдат проверявани внимателно, а не да се разчита на устни инструкции в последния момент.
Брокерът организира часа и участниците в сделката
На пръв поглед запазването на час при нотариус изглежда като дребна административна задача. На практика трябва да се съобразят графиците на няколко участници.
При стандартна сделка това са поне продавачът и купувачът, но според случая могат да участват и други лица.
Ако някой ще бъде представляван, ако има банково финансиране или други особености, организацията може да изисква допълнително съгласуване.
Брокерът може да координира комуникацията така, че всички да разполагат с една и съща информация относно:
- датата;
- часа;
- мястото;
- необходимото присъствие;
- документите, които трябва да бъдат носени;
- действията, които ще последват след подписването.
Този организационен детайл има голямо значение, защото една неподготвена страна може да затрудни целия процес.
Какво прави брокерът в деня на нотариалната сделка
В деня на сделката работата на брокера е предимно практическа.
Той може да присъства и да подпомага комуникацията между своите клиенти и останалите участници, особено когато възникне организационен въпрос.
Това не означава, че брокерът трябва да обяснява вместо нотариуса съдържанието и правните последици на нотариалния акт.
Клиентът трябва да има възможност да зададе въпросите си на съответния специалист, преди да подпише.
Брокерът може да помогне чрез:
- проверка дали всички участници са информирани за срещата;
- координация при промяна на час или друга организационна подробност;
- проследяване дали практически договорените действия са изпълнени;
- комуникация между страните при възникване на организационен проблем;
- съдействие за следващата стъпка след подписването.
Това може да изглежда като малка част от цялата услуга, но именно при финалния етап липсата на организация се усеща най-силно.
Брокерът не трябва да ви кара да подписвате нещо, което не разбирате
Подписването на нотариален акт е сериозно действие.
Ако клиентът има въпрос относно съдържанието на документа, не трябва да бъде притискан с аргумента, че „всичко е стандартно“.
Нормално е да бъдат зададени въпроси.
Ако въпросът е правен, той трябва да бъде адресиран към нотариуса или към адвокат, ако клиентът използва такъв.
Коректният брокер няма причина да се противопоставя на това.
Напротив, професионалната организация предполага клиентът да разбира какво подписва и да има възможност да поиска необходимото разяснение.
Именно ясното разграничение между функциите на брокера при покупката на имот и тези на останалите специалисти помага процесът да бъде по-прозрачен.
Какво се случва след подписването
Приключването на срещата при нотариуса не винаги означава, че всички практически задачи са завършили.
Може да има последващо плащане, предаване на владението, ключове, документи или други действия според конкретната договореност.
При имотните сделки вписването е съществена част от процеса, като Агенцията по вписванията поддържа информация за вписаните актове в Имотния регистър.
Брокерът може да продължи да координира практическите отношения между продавача и купувача и след нотариалното изповядване, когато има оставащи договорени действия.
Това е особено полезно, когато предаването на жилището не се случва веднага.
Предаването на имота трябва да бъде предварително уточнено
Един от въпросите, които лесно могат да останат на заден план, е кога купувачът реално ще получи имота.
Понякога ключовете се предават веднага след сделката. В други случаи продавачът има предварително договорен срок за освобождаване.
Няма причина този въпрос да се уточнява едва след нотариалното изповядване.
Още предварително трябва да има яснота за:
- датата на предаване;
- състоянието, в което ще бъде оставен имотът;
- ключовете и достъпа;
- договореното обзавеждане;
- показанията на измервателните уреди, когато са приложими;
- други практически ангажименти между страните.
При необходимост тези отношения могат да бъдат удостоверени по подходящ начин според конкретната сделка и професионалния съвет, който страните са получили.
Кога ролята на брокера е особено важна
При някои сделки координацията е сравнително проста. При други има значително повече участници и зависимости.
Практическата роля на брокера е особено видима, когато има:
- ипотечно финансиране;
- няколко собственици;
- купувач или продавач, който не може лесно да присъства;
- различни срокове за плащане;
- договорено по-късно предаване на владението;
- необходимост от комуникация между множество специалисти;
- по-дълъг период между предварителния договор и нотариалната сделка.
Колкото повече страни и условия има, толкова по-важно става някой да следи цялостната организация.
Това е и една от причините професионалното посредничество при продажба да не приключва с намирането на купувач.
Какво брокерът не може и не трябва да обещава
Професионалният брокер трябва ясно да показва границите на своята роля.
Той не трябва да гарантира юридически резултат, да замества адвокатска консултация или да представя себе си като органа, който извършва нотариалната проверка.
Също така не може да контролира решенията на банка, нотариус, държавна институция или друг независим участник.
Това, което може да направи, е да организира процеса така, че необходимата информация да достига до правилния участник навреме.
Чести грешки непосредствено преди нотариалната сделка
Дори когато купувачът и продавачът са постигнали съгласие, финалната организация не трябва да бъде подценявана.
Сред проблемите, които могат да създадат ненужно напрежение, са:
- неуточнен начин на плащане;
- късно предоставена информация;
- различно разбиране за срока за освобождаване;
- неподготвен участник;
- непроверени банкови данни;
- неяснота какво обзавеждане остава;
- липса на координация при банков кредит;
- оставяне на важни въпроси за самия ден на подписването.
Опитният брокер се стреми именно тези практически рискове да бъдат открити предварително.
Как клиентът да се подготви за финалния етап
Независимо дали сте купувач или продавач, не разчитайте единствено на това, че „брокерът ще се погрижи за всичко“.
Добрата услуга включва съдействие, но клиентът трябва да бъде информиран участник в собствената си сделка.
Няколко дни преди нотариалното изповядване е разумно да знаете:
- кога и къде ще бъде сделката;
- кои лица трябва да присъстват;
- какво трябва да носите;
- каква сума предстои да бъде платена или получена;
- по какъв начин ще бъде извършено плащането;
- кога ще бъде предаден имотът;
- към кого да се обърнете при правен или финансов въпрос.
Ако някое от тези обстоятелства все още не е ясно, има достатъчно основание да го уточните преди срещата.
Стойността на брокера се вижда и във финалните детайли
Намирането на купувач или подходящ имот е само част от една сделка с недвижимост.
След постигнатото съгласие остават множество практически стъпки, които трябва да бъдат синхронизирани, преди процесът действително да приключи.
При нотариалната сделка брокерът е свързващото звено, което подпомага комуникацията, следи организацията и помага договореното между страните да премине към реално изпълнение.
Той не замества нотариуса, адвоката или банката. Именно добрият брокер знае това и работи с тях, вместо да се опитва да изпълнява чужди професионални функции.
За клиента резултатът е по-ясен процес, по-малко неизвестни в последния момент и човек, който познава историята на сделката от първия разговор до финалното предаване на имота.
Затова ролята на брокера при нотариалната сделка не е просто да присъства при подписването. Истинската му работа е да помогне всички практически части на процеса да бъдат подготвени и координирани така, че страните да стигнат до финала информирани и организирани.
