Има един много характерен момент след оглед. Сядаш в колата, тръгваш си и си казваш:
„Хареса ми… но нещо не мога да го подредя в главата си.“
Причината почти винаги е една и съща – огледът е минал емоционално, но не и структурирано. Видели сте жилището, усетили сте го, но не сте събрали достатъчно факти, за да вземете спокойно решение. А паметта подвежда – особено когато гледате по няколко имота за кратко време.
Затова опитните хора в имотите не разчитат на „ще го запомня“, а на чеклист – какво да се снима и какво да се пита. Не за да се търсят проблеми на всяка цена, а за да се избегнат неприятни изненади след покупката.
Този чеклист е структуриран по стаи и зони, така както реално минава един оглед. Ако го следвате, ще излезете с много по-ясна картина – дори без да сте експерт.
Как да използвате този чеклист
- Снимайте детайли, не само общи кадри
- Задавайте въпроси спокойно, без да звучите подозрително
- Не е нужно да питате всичко наведнъж – важно е какво ще си изясните
- Ако нещо ви се стори „дребно“, запишете го – дребните неща стават големи след сделката
И нещо важно: този чеклист не замества професионалния поглед, но ви помага да не влизате в разговор от позиция „на тъмно“.
1) Вход на сградата и общи части (още преди апартамента)
Тук много хора още не са „включили огледния режим“, а точно тук започва реалността.
Какво да снимате
- входната врата (състояние, достъп)
- пощенски кутии (поддържани или хаотични)
- табло с домоуправител / бележки / обяви
- стълбището (под, стени, таван)
- асансьора (вътре и отвън, ако има)
Какво да питате
- Има ли домоуправител и как се управлява входът?
- Има ли месечна такса и за какво се използва?
- Има ли фонд „Ремонт“?
- Правени ли са ремонти скоро (покрив, фасада, асансьор)?
- Има ли текущи проблеми във входа?
Защо е важно:
Апартаментът може да се ремонтира. Входът – не толкова лесно. Лошо управление = постоянни проблеми и разходи.
2) Коридор и входна врата на апартамента
Коридорът често се подценява, но е първият филтър за състоянието на имота.
Какво да снимате
- входната врата (тип, заключване, уплътнения)
- пода в коридора
- стените около входа
- разпределението – как се влиза към стаите
Какво да питате
- Сменяна ли е входната врата и кога?
- Има ли проблеми с течение или шум от входа?
- Има ли вградени шкафове и остават ли?
Сигнал за внимание:
Силно износен коридор често означава интензивно ползване или компромиси при ремонта.
3) Дневна / хол
Това е стаята, която продава имота емоционално – и точно затова трябва да се гледа най-хладнокръвно.
Какво да снимате
- всички прозорци (отблизо и отстрани)
- пода (връзки, фуги, износване)
- тавана (петна, пукнатини)
- контакти и ключове
- разположението на климатика
Какво да питате
- Как се отоплява стаята през зимата?
- Има ли проблем с прегряване през лятото?
- Има ли шум от съседи, улица, заведение?
- Остава ли обзавеждането или част от него?
Практически съвет:
Отворете прозорец за 20–30 секунди и просто послушайте. Това казва повече от всяко описание.
4) Кухня
Кухнята е функционална зона. Тук „изглежда добре“ не е достатъчно.
Какво да снимате
- под мивката (отвътре!)
- шкафове отвътре
- гърба на уредите (ако е възможно)
- контактите и таблото на уредите
- пода около мивката и печката
Какво да питате
- Сменяни ли са ВиК тръбите?
- Има ли течове или проблеми с налягането?
- Каква е ел. инсталацията – издържа ли всички уреди?
- Уредите включени ли са в цената и в какво състояние са?
Честа грешка:
Хората гледат плотовете, но не гледат под мивката. А точно там излизат проблемите.
5) Спалня / спални
Тук комфортът е дългосрочен, а проблемите често са „тихи“, но постоянни.
Какво да снимате
- стените зад леглото
- ъглите (особено външни)
- прозорците и первазите
- гардеробите (ако са вградени)
Какво да питате
- Има ли проблеми с влага или конденз?
- Как се отоплява спалнята?
- Чува ли се шум от съседи или улицата?
- Как е ориентацията – сутрешно или следобедно слънце?
Сигнал:
Много мебели по външна стена понякога прикриват проблеми с влага.
6) Баня и тоалетна
Това е зоната, която най-скъпо се ремонтира, ако има проблем.
Какво да снимате
- фугите между плочките
- сифона
- ъглите на тавана
- бойлера (ако има)
- шкафове и ревизионни отвори
Какво да питате
- Кога е правен последният ремонт?
- Сменяни ли са тръбите?
- Има ли течове към съседи?
- Има ли добра вентилация?
Практичен тест:
Пуснете водата и вижте колко бързо се оттича. Това често говори повече от думите.
7) Балкон / тераса
Балконът често изглежда бонус, но може да е и източник на проблеми.
Какво да снимате
- пода и наклона
- връзката със стената
- тавана (ако има балкон отгоре)
- дограмата, ако е усвоен
Какво да питате
- Усвояван ли е балконът?
- Законно ли е усвояването?
- Има ли течове при дъжд?
- Как се оттича водата?
8) Инсталации и табла
Това не се вижда на снимки, но е критично.
Какво да снимате
- ел. таблото
- предпазители
- бойлер
- климатици (марка, модел)
Какво да питате
- Сменяна ли е ел. инсталацията?
- Колко фази има?
- Има ли дефектнотокова защита?
- На колко години са уредите?
9) Паркиране и околна среда
Това често се осъзнава чак след нанасяне.
Какво да снимате
- пространството около сградата
- входове, рампи, улица
- маркировки или табели
Какво да питате
- Къде реално се паркира вечер?
- Има ли синя/зелена зона?
- Има ли планове за строителство наблизо?
История от практиката: „Снимахме всичко… освен най-важното“
Семейство разглеждаше апартамент, който много им хареса. Снимаха стаите, мебелите, гледката. Всичко изглеждаше отлично. След покупката обаче се появи теч в банята, който се оказа стар проблем.
Когато по-късно преглеждахме снимките, липсваше едно нещо – нямаше нито една снимка на сифона, фугите и ревизионния отвор. Не защото не ги интересуваше, а защото просто не знаеха, че трябва да ги гледат.
Това е типичен пример как огледът без структура оставя „бели петна“.
Какво да направите след огледа
- Прегледайте снимките още същия ден
- Запишете въпросите, които са останали без отговор
- Сравнете имота с поне още един в същия бюджет
- Не взимайте решение „на място“, колкото и да ви харесва
И ако усетите, че започвате да се колебаете не заради цената, а заради неяснотите – точно това е моментът, в който разговорът с опитен човек в имотите има най-голяма стойност.
Ако трябва да обобщим с едно изречение
Огледът не е разходка из апартамент, а събиране на информация – и колкото по-структурирано го направите, толкова по-спокойно решение ще вземете.
А спокойното решение почти винаги е по-добро от прибързаното.
